Vente : les obligations du vendeur

De manière générale, le vendeur d’un bien immobilier a une obligation d’information. À cet effet, la loi lui impose de remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété. Il doit par ailleurs prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de prendre possession paisiblement du bien. Enfin, le vendeur a également certaines obligations fiscales.

Depuis plusieurs années, la volonté du législateur est d’assurer une meilleure protection et une meilleure information de l’acquéreur par la remise de diagnostics obligatoires concernant l’état du bien et les risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique (DDT) ? Il s’agit d’un ensemble de diagnostics visant à informer l’acquéreur sur certains aspects du logement qu’il souhaite acheter. Il doit être annexé à l’avant-contrat de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente.

• AMIANTE: Il vise à informer sur la présence visible de matériaux et de produits contenant de l’amiante, leur localisation et leur état de conservation. L’état doit mentionner la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et concerne tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.
• PLOMB: Il vise à informer sur la présence de peintures ou autres revêtements contenant du plomb, et sur leur état de conservation. Le constat doit mentionner la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant du plomb. Il concerne tous les biens construits avant le 1^er janvier 1949.
• INSTALLATION ELECTRIQUE: Il vise à vérifier le respect des règles de sécurité en matière d’installation intérieure d’électricité. L’état de l’installation intérieure d’électricité doit mentionner la présence ou l’absence d’anomalie. Il concerne tous les biens à usage d’habitation et leurs dépendances.
• INSTALLATION GAZ: Il vise à vérifier le respect des règles de sécurité en matière d’installation intérieure de gaz. L’état de l’installation intérieure de gaz doit mentionner la présence ou l’absence d’anomalie. Il concerne tous les biens à usage d’habitation et uniquement les parties privatives en copropriété.
• DPE: Il détermine la quantité d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du logement, classifier sous forme d’étiquette, afin que les consommateurs puissent comparer et apporter des recommandations d’amélioration technique. Il concerne Tous les immeubles bâtis sauf exceptions, neufs ou anciens.
• AUDIT ENERGETIQUE: Cet audit est obligatoire si le DPE du bien concernés est classifié en F ou G.
• TERMITES: Il vise à réaliser un examen visuel des parties visibles et accessibles du bâtiment et un sondage des bois. L’état doit mentionner la présence ou l’absence de termites et autres insectes xylophages. Il concerne tout type d’immeubles dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral.
• MERULES: Il vise à information sur la présence d’un risque de mérule. L’état doit constater la présence ou l’absence de mérule. Il concerne tout type d’immeubles bâtis dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral.
• ASSAINISSEMENT: Il vise à attester du bon fonctionnement des installations et de leur bon entretien conformément aux prescriptions techniques et réglementaires. Il concerne les biens dont le réseau d’assainissement est privatif c’est-à-dire non raccordé au tout-à-l’égout.

Pour les biens en copropriété, le vendeur doit fournir lors de l’avant-contrat :

• LE METRAGE: Le vendeur doit obligatoirement indiquer la surface du bien vendu lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété en fournissant distinctement le métré nommé « Loi Carrez ».
• LA FICHE SYNTHETIQUE: Document qui informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l'état de l'immeuble.
• LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET LES ACTES LES MODIFIANT S’ILS ONT ÉTÉ PUBLIÉS: C’est un document qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.
• LES PROCÈS-VERBAUX DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DES 3 DERNIÈRES ANNÉES: C'est un document qui indique, pour chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires
• LE CARNET D’ENTRETIEN DE L’IMMEUBLE: Il regroupe notamment les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements collectifs.
• LES DOCUMENTS RELATIFS À LA SITUATION FINANCIÈRE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DU COPROPRIÉTAIRE VENDEUR: Notamment les sommes dues par le vendeur et celles qui seront dues par l’acquéreur et l’existence d’éventuelles procédures.

Pour les constructions, le vendeur doit fournir lors de l’avant-contrat :

• Le permis de construire, et ses modifications éventuelles
• La déclaration de travaux.
• Le procès-verbal de réception.
• La déclaration d’achèvement des travaux et enfin l’attestation de non-opposition à conformité délivrée par la mairie sur demande.
• L’assurance dommage-ouvrage.
• La garantie décennale des constructeurs.

Pour les lotissements, le vendeur doit fournir lors de l’avant-contrat :

• Le cahier des charges.
• Les statuts de l’association syndicale s’il en existe une, les nom et adresse de son représentant.
• Les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Les autres obligations du vendeur sont les suivantes :

• Le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence d’équipements de récupération et de redistribution des eaux de pluie pour un usage domestique et justifier de leur conformité.
• Le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence de piscines privatives enterrées non closes et transmettre à l’acheteur une copie de la note technique que l’installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu.
• L’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation est obligatoire depuis le 1er janvier 2016.
• Fournir les attestations d’entretien de la chaudière et du ramonage du conduit de cheminée ou du poêle à bois/granulés.

La principale obligation du vendeur est de remettre le bien vendu à l’acquéreur et dans le même état qu’au jour où l’acquéreur l’a visité et doit correspondre à la description de l’avant-contrat :

• Si le bien est vendu « libre », le vendeur doit remettre à l’acquéreur les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien.
• Si le bien est vendu « loué », le vendeur doit remettre à l’acquéreur le bail, l’état des lieux, le dépôt de garantie et le prorata de loyer.

Le vendeur doit notamment révéler à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par le bien vendu tel qu’un droit de passage. Existe également la garantie des vices, le vice caché est celui qui n’est pas connu de l’acquéreur et qui n’a pu être révélé par un examen normal du bien. Il s’agit des vices qui empêchent l’occupant d’utiliser le bien immobilier conformément à son usage ou qui en diminuent tellement la valeur, que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance.