Immobilier : chiffres records de l'année 2021

Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21 France, pense que la dimension du mieux vivre dans son logement devrait perdurer en 2022.

Contre toute attente, 2021 a été l’année de tous les records dans l’immobilier existant. Pour Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières CENTURY 21 FRANCE, ces records ont une nouvelle fois été rendus possible par les taux d’emprunt, historiquement bas en 2021, qui constituent le carburant du dynamisme du marché. « Ils permettent aux primo-accédants de passer du "j’aimerai" à "je peux" acheter et aux secundo-accédants de concrétiser leur projet de mieux vivre dans son logement », résume Laurent Vimont.

De quoi revenir en chiffres sur tous ces records :

Record du nombre de transactions

Les dernières estimations de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) comptabilisent 1,18 million de ventes de logements anciens au cours de l’année 2021, soit 158.000 transactions de plus qu’en 2020. Ce nouveau record dépasse de 60% le niveau moyen des transactions du marché immobilier français de 2010 à 2014 (environ 738.000). Depuis 2015, 7 années de progression quasi continue sont apparues avec une mobilité des Français qui s’est encore accélérée depuis la crise sanitaire.

Record de prix au m²

Le prix moyen a augmenté en 2021 pour la sixième année consécutive sur le segment des maisons à 2.355 € le m² (+7,4% par rapport à 2020) selon les estimations de Century 21. Pour les appartements, il progresse même pour la 7e année consécutive à 3.878 € le m² (+5,3%). « On a rarement vu une telle cohérence des prix : ça monte partout (sauf à Paris) ! », souligne Laurent Vimont.

Record des montants moyens par transaction

Déjà au plus haut en 2020, le montant moyen d’une transaction enregistre un nouveau record évalué par Century 21 à 267.524 € pour les maisons (+7,7% en un an) et 227.897 € pour les appartements (+5,6%). Ces montants sont à rapprocher d’une superficie moyenne d’environ 117 m² pour une maison et 59 m² pour un appartement.

Record des quotités et des durées de crédit

Century 21 observe que les ménages exploitent au maximum tous les leviers du crédit pour financer leurs acquisitions. La durée moyenne d’emprunt atteint des plus hauts (21,1 ans contre 21 ans en 2020), de même que la quotité de financement obtenue par emprunt (81,8% contre 80,5% en 2020).

Record pour l’investissement locatif ?

La proportion des acquisitions destinées à l’investissement locatif ne cesse de croître depuis 7 ans parmi les clients de Century 21 : elle est passé de 17,4% en 2014 à 30,2% en 2021. Autrement dit, près d’1 transaction sur 3 réalisée l’an dernier dans le réseau Century 21 était destinée à un investissement locatif. Du jamais vu mais cela fait cependant plusieurs années que la part des investisseurs est beaucoup plus représentée parmi les clients de Century 21 que dans d’autres réseaux.

Pour Laurent Vimont, ce record reste à rapprocher « d’un contexte global d’incertitude sur les retraites et de manque de visibilité sur l’avenir qui fait de la pierre une valeur refuge absolue ». « L’immobilier est le seul placement que l’on achète à crédit et qui peut en partie s’autofinancer par les loyers générés » se plaît à rappeler le patron de Century 21 en France. Difficile d'imaginer cependant que cette tendance ne soit pas freinée en 2022 par les futures nouvelles exigences de rénovation des logements les plus énergivores proposés à la location, avec aussi un nouveau DPE plus sévère selon le mode de chauffage utilisé (dimension CO2).

Résidences secondaires

Ce n’est pas un record mais la hausse de la proportion d’achat de logements anciens au titre de résidences secondaires aura également marqué l’année 2021 : elle est de 7% dans le réseau Century 21 (+6,1% en volume par rapport à 2020). C’est bien sûr une autre conséquence de la crise sanitaire avec des achats orientés vers les zones rurales ou les zones littorales pour ceux qui en ont les moyens.

Quelles perspectives ?

Après tant de records, on peut s’interroger sur les perspectives 2022. « Le marché cherche un nouvel équilibre, je ne fais plus de prévisions », coupe court Laurent Vimont. Le dirigeant a quand même sa petite idée : « J’imagine mal les prix beaucoup augmenter en 2022 mais si les taux d’emprunt restent autour de 1%, le million de transactions est quasiment assuré ». Attention toutefois, toute hausse des taux viendrait désolvabiliser des ménages (en priorité les revenus les plus faibles et les jeunes) déjà pénalisés par le niveau atteint par les prix.

Laurent Vimont s’inquiète notamment de la remontée de l’apport personnel nécessaire pour financer un achat. Avec une capacité de remboursement de 1.000 € par mois, même avec des taux aussi bas qu’aujourd’hui (environ 1% sur 20 ans), il n’est possible d’emprunter que 215.000 € à comparer à un montant moyen indicatif d’acquisition proche de 247.000 € pour un bien immobilier ancien en France. Il manque donc 32.000 € d’apport, ce qui n’est pas à la portée de tout le monde, en particulier des plus jeunes…

Mieux vivre dans son logement

Quant à la poursuite ou non des conséquences de la crise sanitaire, Laurent Vimont pense que la dimension du mieux vivre dans son logement devrait perdurer : « Les m² supplémentaires sont par exemple préférés au temps de transport et ce choix paraît durable car les Français veulent en priorité vivre mieux, notamment avec une chambre supplémentaire pour leurs enfants ou un bureau pour le télétravail ».