Conditions suspensives : définition
Lors d'un achat immobilier, la signature du compromis de vente ou avant-contrat est une première étape indispensable avant la signature de l'acte définitif, appelé également acte authentique. Acheteur et vendeur s'engagent à mener la transaction à son terme, sauf s'ils en sont empêchés par la non-réalisation d'une condition suspensive mentionnée au contrat. C'est pourquoi la rédaction des conditions suspensives doit être claire et complète.
Les conditions suspensives d'un compromis de vente permettent de conditionner la réalisation de la vente définitive à celle, préalable et dans un délai donné, des dispositions mentionnées dans l'avant-contrat. La condition suspensive la plus fréquente est l'obtention d'un prêt immobilier pour financer l'achat du bien.
Quelles sont les principales conditions suspensives lors de l'achat d'un terrain ou d'une maison ?
- Obtention du permis de construire
La conclusion de la vente peut être conditionnée à l'obtention d'un permis de construire. Le délai indiqué doit être suffisant pour permettre à l'acquéreur de recevoir l'accord de l'autorité administrative. Au dépôt du dossier, celle-ci dispose d'un délai de deux mois pour instruire une demande de permis de construire d'une maison individuelle. Si l'acquéreur n'obtient pas ce permis, la condition suspensive n'est pas remplie et la vente peut être annulée sans aucun frais.
- Obtention d'un prêt
Dans la majorité des transactions, les acquéreurs ont recours à un crédit bancaire pour financer leur projet immobilier. Ce recours à l'emprunt est stipulé dans le compromis de vente sous forme de condition suspensive principale. Le document apporte des précisions sur le financement de l'acquisition : somme totale à financer, caractéristiques du prêt, organismes financiers sollicités. Le délai généralement fixé est de deux mois. Si dans l'intervalle l'acquéreur n'a pas obtenu de financement aux conditions indiquées et peut justifier un refus d'au moins deux établissements de crédit, il est libre de se désengager de la transaction, là aussi sans pénalité.
- Réalisation de travaux
Il est possible de prévoir une condition suspensive liée à la réalisation de travaux par le vendeur. Dans ce cas, indiquez précisément la nature des travaux, les bâtiments ou les pièces concernés. S'il s'avère que ces travaux n'ont pas été conduits ou achevés à l'expiration du compromis de vente, la vente peut être annulée.
- Vente d'un autre bien
La vente d'un autre bien immobilier peut être un préalable à votre future acquisition. Vous devez alors mentionner cette condition suspensive. Si votre bien n'est pas vendu, vous pourrez alors vous référer à cette clause suspensive pour faire constater le défaut de vente par un notaire ou un agent immobilier, et renoncer à votre achat. Pour un maximum de protection, il est recommandé de prévoir un délai suffisamment confortable pour vous laisser le temps de finaliser votre vente, et d'indiquer votre prix plancher.
- Absence de servitudes
L'absence de servitudes telles que d'urbanisme, d'utilité publique, de voisinage, droit de passage, etc, sera vérifiée par le notaire au moment de la préparation de l'acte définitif. Ces servitudes qui rendraient le bien immobilier "impropre à sa destination normalement prévisible" peuvent être rédhibitoires pour l'acheteur et justifier sa rétractation. Elles font l'objet d'une condition suspensive figurant en principe dans tout compromis de vente.
Ces clauses suspensives protègent l'acheteur mais aussi le vendeur d'un bien immobilier. Si l'une d'entre elles ne peut être réalisée, les deux parties sont libérées de leur engagement. L'acompte versé par l'acheteur à la signature du compromis de vente lui est entièrement restitué.
