Servitudes : définition

L’article 637 du Code civil détermine une servitude comme une contrainte imposée sur un bien immobilier pour l'usage et l'utilité d'un bien appartenant à un autre.

Celui qui supporte la contrainte est appelé le fond servant, celui qui en profite est appelé le fond dominant.

La servitude est dite active pour le propriétaire du fonds bénéficiaire et passive pour le propriétaire du fonds qui la supporte.

L’article 688 du Code civil distingue les servitudes continues et discontinues :

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin d’une intervention humaine.

Exemples : une conduite d’eau, un égout, une vue, etc.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin de l’intervention de l’homme pour être exercées.

Exemples : le droit de passage, le droit de puisage, le pacage et de pâturage, etc.

L’article 689 du Code civil distingue les servitudes apparentes et non apparentes :

Les servitudes apparentes sont visibles grâce à la présence d’un ouvrage extérieur.

Exemple : une conduite d’eau apparente, etc.

Les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles.

Exemple : l’interdiction de construire, etc.

La servitude constitue un droit réel immobilier accessoire au droit de de propriété : elle est donc attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Il est nécessaire, en cas de vente que l’acquéreur soit informé des servitudes existant sur le bien et, à plus forte raison, s’il s’agit d’une servitude passive qui déprécie la valeur du bien.

On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe. 

Si le bien est vendu, il le sera avec la servitude. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes notamment conventionnelles, mais également les servitudes non apparentes dont le propriétaire a connaissance. 

En effet, l’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d’origine légale ou administrative telles les servitudes d’urbanisme. 

Le Code civil distingue trois grandes catégories de servitudes :

• Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux, articles 640 à 648 du Code civil ;
• Les servitudes imposées par la loi, articles 649 à 685-1 du Code civil. Ces servitudes ont pour objet « l’utilité publique ou communale ». Ce sont les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique vues précédemment ;
• Les servitudes conventionnelles, articles 686 à 689 du Code civil.

Conformément aux articles 703 à 710 du Code civil, les servitudes s’éteignent de quatre façons :

• Par l’impossibilité de les utiliser ;
• Par la confusion des fonds ;
• Par le non-usage pendant 30 ans ;
• Par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.